Cancelar una hipoteca en México: lo que nadie te explica hasta que ya es un problema

Por: Carolina Martinez Delgadillo, Asesora Ruba Querétaro.

Soy Carolina Martínez, asesor inmobiliario en Ruba, cuento con casi 20 años de experiencia y, a lo largo de todos estos años, acompañando a cientos de familias para alcanzar su sueño de tener un hogar, he comprobado que terminar de pagar una hipoteca se siente como cruzar la meta después de una larga carrera. Tras años de esfuerzo, disciplina y pagos mensuales, finalmente ¡llegan a su fin!

Sin embargo, aquí viene una verdad que muchos descubren demasiado tarde: pagar tu crédito hipotecario no significa que tu casa ya sea completamente tuya, al menos desde el punto de vista legal.

Sí. Leíste bien.

En la práctica, he visto personas que años después de haber liquidado su crédito, intentan vender, heredar o incluso volver a hipotecar su casa… y se encuentran con un obstáculo inesperado: la propiedad sigue apareciendo como ¡hipotecada!

Y ahí es cuando surgen las preguntas:

¿Qué es cancelar una hipoteca y por qué es tan importante hacerlo?

Cuando compras una propiedad mediante un crédito hipotecario, la vivienda queda “gravada”. Esto significa que una institución financiera, ya sea Infonavit, Fovissste o un banco, mantiene un derecho legal sobre ese inmueble hasta que el adeudo se pague en su totalidad.

En otras palabras: pagar el crédito no borra automáticamente la hipoteca.

Mientras ese gravamen siga inscrito en el Registro Público de la Propiedad. Legalmente la casa no está libre, aunque no debas un solo peso.

El error más común: pensar que todo termina con el último pago

Este es uno de los mal entendidos más frecuentes. Muchas personas asumen que el banco o la institución hace todos los trámites en automático. Pero, no. La realidad es que la cancelación de la hipoteca no ocurre sola, la tienes que gestionar tú. Pero no te preocupes, sigue leyendo y sabrás cómo quitarte este dolor de cabeza.

¿Cómo se cancela una hipoteca?

El proceso no es tan complicado:

Paso 1. Obtener la carta de finiquito o de liberación

Una vez que terminas de pagar tu crédito, el banco o la institución en donde obtuviste tu hipoteca debe entregarte un documento que confirme que ya terminaste de pagar. Dependiendo de la institución, se puede llamar:

• Carta finiquito

• Carta de liberación

• Constancia de no adeudo

  Tip: En cuanto liquides tu crépito, empieza a solicitar este documento. El trámite puede llevarse varias semanas y, si se deja pasar, es común que se olvide o postergue, lo que puede complicar procesos futuros.

Paso 2. Acudir con un notario público

Una vez que tengas ese documento, debes de acudir con un notario para que elabore la escritura de cancelación de hipoteca. El notario es clave para que el trámite tenga validez legal. Y aunque cada notaría tiene sus procesos, en general, se encarga de:

• Revisión de documentos: Verifica que toda la información esté completa y sea correcta. Esto incluye, entre otros documentos: la carta finiquito o de liberación, la escritura original de la propiedad y las identificaciones oficiales del o los propietarios.

• Preparación del trámite: Elabora la escrituración de cancelación de la hipoteca, donde se deja constancia legal de que el crédito fue liquidado y de que el gravamen debe de eliminarse del Registro Público de la Propiedad.

• Coordinación de la firma: Organiza la firma de la escritura por parte del propietario y, cuando aplica, de la institución que otorgó el crédito, autentificando firmas, asegurándose que las partes entienden el acto que se realiza y deja el documento listo para su inscripción al Registro Público.

Paso 3. Firmar la escritura de cancelación

Este paso es más sencillo de lo que parece, se firma la escritura donde se establece que la hipoteca queda cancelada.

Tip: Revisa muy bien sus datos. Parece obvio, pero pequeños errores pueden retrasar todo el proceso.

Paso 4: Inscripción en el Registro Público de la Propiedad

Este es el paso final y el más importante. No basta con firmar la escritura de cancelación debe inscribirse en el Registro Público.

¿Por qué? Porque ahí es donde oficialmente queda registrado que la propiedad ya no tiene gravamen. Que ya es tuya.

He visto casos donde las personas creen que ya terminaron el trámite porque firmaron con el notario, pero nunca se inscribió, y años después tienen problemas al queremos hacer un trámite como vender, heredar o hipotecarla nuevamente

Tip: Asegúrate que el notario te entregue el comprobante de inscripción ante el Registro Público, ya que es él el responsable de hacerlo.

¿Cuesta cancelar una hipoteca en México?.

Este es otro punto que genera incertidumbre. Sí, sí tiene un costo, aunque generalmente es mucho menor al del crédito original y depende de varios factores, como la identidad federativa, dónde se realiza el trámite, el valor del inmueble y la complejidad del trámite, entre otros.

¿Qué tipos de gastos son?

• Honorarios notariales. Se pagan al notario público por la elaboración de la escritura de la cancelación de la escritura de hipoteca.

• Derechos de registro. Se pagan al Registro Público de la Propiedad

• Gastos administrativos del banco (en algunos casos). Algunos bancos pueden cobrar por la emisión de documentos como la carta de liberación.

Que no te pase

• No realizar la cancelación de la hipoteca. Este error puede impedirte vender la propiedad, heredársela a alguien o volver a hipotecarla, aun cuando el crédito ya esté pagado.

• Extraviar la carla finiquito. Si pierdes este documento, tendrás que volver a solicitarlo a la institución financiera, lo que implica tiempo y posibles retrasos.

• No dar seguimiento al notario. Es fundamental asegurarte de que la escritura de cancelación quedó debidamente inscrita en el Registro Público de la Propiedad. Hasta que esto sucede, el trámite no está concluido correctamente.

• Pensar que el banco realiza todo el trámite automáticamente. Liquidar el crédito no cancela la hipoteca por sí solo. El banco no hace este proceso de forma automática. La gestión debe iniciarse y supervisarse por el propietario.

La verdadera utilidad de cancelar tu hipoteca

La cancelación de hipoteca no es un trámite complicado, pero sí es uno que no debe posponerse.

Siempre lo digo desde la experiencia: terminar de pagar es un logro, pero cancelar la hipoteca es lo que realmente cierra el ciclo de manera correcta.

Infórmate, realízalo con calma y acompáñate de un notario. Y cuando tengas en tus manos tu escritura ya libre de gravamen, la sensación de tranquilidad y satisfacción puede ser igual, incluso mayor, a cuando recibiste las llaves por primera vez.